為進一步了解物業糾紛總體情況，促進天津市河西區物業管理水平不斷提升，為和諧優質生活區建設獻計獻策，河西區人民法院成立課題組，對該院2013年至2017年受理的物業糾紛案件審理情況進行了專題調研。
一、基本情況
1.案件數量持續保持高位。2013年至2017年河西法院受理物業糾紛案件數量分別為1620件、1676件、1770件、1604件、2062件，共8732件，約占傳統民事案件總數的13%，已成為該院數量最大的民事案件類型之一。
2.案件類型以追索物業費為主。該院受理的物業糾紛案件，幾乎全部為物業公司起訴主張業主支付物業費，且勝訴率高，由業主或業主委員會提起的訴訟僅有8件，且勝訴率低。多數業主由于缺乏法律意識、舉證能力，在發生糾紛或利益受損時，一般只會采取拒交物業費的方式進行私力救濟，不能選擇訴訟等更為合理有效的途徑化解矛盾。
3.調解撤訴率高。該院作為“全國多元化糾紛解決機制改革示范法院”，多年來，充分發揮物業糾紛訴前調解工作室作用，按照“以點帶面、整體化解”的工作思路，加強與區司法局合作，積極開展物業糾紛訴前聯合調解，取得顯著成效，案件調解撤訴率達80%。
4.送達困難。該院以判決方式結案的1765件案件中，有81%的案件采用公告方式送達，直接送達率很低。這主要是因為業主對參加訴訟有抵觸情緒，業主信息不全，人房分離現象普遍等。
5.群體性特征明顯。物業糾紛往往涉及同一小區的眾多業主，業主們經�；诠餐妗氨F”參加訴訟。有的小區業主與物業公司之間的矛盾存在已久，沖突不斷升級，以致演化為群體性事件，給審判工作帶來很多壓力和難度，也給社會安全穩定帶來隱患。
二、原因分析
1.涉及法律關系較為復雜。物業服務合同涉及物業公司、業主、業主大會、業主委員會、開發商等多個主體，利益交織，易生糾紛。還兼具委托、雇傭、承攬、保管等合同特征，范圍廣泛，服務標準和費用認定存在困難。
2.物業服務水平仍需加強。物業公司服務不到位是業主的首要抗辯理由。一些物業公司確實存在責任意識不強、內部管理不善、服務質量不高等問題。業主反映較多的是房屋漏水、小區公共設施未能及時維修、清潔等服務存在瑕疵、小區內違法建設屢禁不止、業主知情權得不到保障等。
3.業主交費意識有待提高。由于缺乏相應約束機制和從眾效應的影響，業主無故拖欠物業費的現象十分普遍，有的小區交費率不足10%。長此以往，將造成業主不交費，物業公司服務差，業主不滿意的惡性循環。
4.開發商前期行為有瑕疵。有的開發商存在“只管前期售賣，不管后期物業”的思想，前期銷售許諾過多過高，夸大房屋質量和配套設施功能，后期建造中卻不能兌現承諾，電梯、供配電排水、智能化、停車位等配套設施建設不到位，交房后對維修不及時，使得業主把大量矛盾轉嫁給物業公司，加劇了物業公司與業主的緊張關系。
5.業主委員會作用難發揮。雖然絕大多數小區成立了業主大會、業主委員會等組織，且有法定的職責和程序，但由于業主民主意識不強，參與積極性不高，組成人員精力、知識、能力有限，缺乏有效監管等原因，上述業主組織常常淪為虛設，很難真正發揮應有作用。
6.監督管理機制尚不完善。目前物業管理涉及房管、行政執法、公安、街道、社區、法院等多個部門，存在多頭管理、職能交叉、權責不清的現象，各部門之間缺乏溝通協作、信息共享的常態化機制，有效的工作合力尚未形成。
三、對策建議
1.加強與行政機關的溝通交流。建立常態化的聯席會議制度，定期召開法院與物業管理相關職能部門聯席會議，就物業糾紛的總體情況、法律政策、執法協作、裁判尺度、重點案件等進行研判探討，統一思想認識，明確規則標準，形成齊抓共管的良好工作格局。
2.深化多元化糾紛解決機制改革。充分發揮調解工作在物業糾紛處理中的積極作用，以河西區訴前聯合調解中心為依托，進一步充實調解隊伍，擴大調解范圍，改進調解方法，促進物業糾紛整體化解、源頭化解、徹底化解，創新發展新時代“楓橋經驗”。
3.推動建立制約懲戒機制。針對業主故意拖欠物業費的情況，通過二手房過戶需提交物業費結清證明、判處違約金、依法納入失信被執行人名單等措施，建立失信懲戒機制，提高物業費收繳率。
4.加強業主委員會建設。積極開展業主委員會成員專業培訓，提高履職能力，倡導業主委員會成員與居民委員會成員交叉任職，鼓勵業主中的黨員、人大代表、政協委員、機關事業單位人員等參與業主委員會，理順居民委員會、業主委員會、物業公司之間的關系，推進溝通合作，加大監督力度，確保業主委員會真正發揮作用。
5.加大宣傳教育力度。通過多種渠道、多種方式宣傳物業管理法律法規政策，提高全社會對物業管理的重視程度，促進物業公司提升服務質量，引導業主依法理性維權，法院適時通過物業糾紛案件巡回審判、示范訴訟等方式，加強以案釋法，發揮法治的引領和示范作用。
