最近在考慮買車位，看到我所在的小區突然想到幾個問題。先說一下我們小區的情況，我們小區車位可分為三類，一是地下車庫，開發商正在出售，二是小區內的地面車位，現在物業正在管理，按小時收費，三是小區門口兩邊商鋪前的車位，目前物業也統一管理按小時收費。

我的問題是，1、地下車庫的產權歸屬？
2、小區公共區域的產權歸屬？
3、我們小區中的地面車位及門口的車位產權歸屬？進而導致物業是否有權收費以及收到的費用歸屬？
最近在考慮買車位，看到我所在的小區突然想到幾個問題。先說一下我們小區的情況，我們小區車位可分為三類，一是地下車庫，開發商正在出售，二是小區內的地面車位，現在物業正在管理，按小時收費，三是小區門口兩邊商鋪前的車位，目前物業也統一管理按小時收費。

1.《物權法》  第七十三條　建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。  　　第七十四條　建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。  　　建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。  　　占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。          第五十二條第一款： 國防資產屬于國家所有。    2.《人民防空法》第二條第一款： 人民防空是國防的組成部分。國家根據國防需要，動員和組織群眾采取防護措施，防范和減輕空襲危害。   第五條第二款： 國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。       第二十二條第一款： 城市新建民用建筑，按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室。   1.利用小區內公共道路、公共空地或草地等非私人專用場地建設的車位，無論是當初經規劃部門批準設置的車位，還是小區交付使用后利用前述場地改建的車位，都屬于業主共有，由業主們通過業主大會或其他形式共同決定是否收費、是否委托物業公司等收費運營，收益歸全體業主共有。物業服務公司可以經業主們委托進行運營并收費，但收益扣除物業公司合理的報酬外，歸全體業主共有。  2. 小區門口兩邊商鋪前的車位，看其所處場地，是小區道路，還是城鎮公共道路。如果是小區道路，則該場地及車位歸業主共有，其使用如前所述。如果是城鎮公共道路，則該場地歸國有，由當地政府確定的市政或城管等部門進行管理，相關主管部門委托物業公司等企業運營管理該停車位的，需要按規定辦理手續。  3.地下車庫產權及使用權，是最為復雜，也爭議極大的。  （1）地下車庫中，有一部分是屬于人防工程。屬人防工程的地下車庫或者車位，產權一般認定為國有。有的城市通過立法或者政府部門規定，明確此類人防工程車庫車位平時歸全體業主共同使用，使用方式有免費的，也有由人防部門或者小區業主委托物業公司等企業管理并收費，收益扣除管理者合理報酬后，用于人防工程維護等。但更多的城市，是由人防部門許可開發商管理使用此類人防工程車庫車位，允許開發商短期出租給小區業主（租期一般不超過五年），也允許開發商自己或委托物業公司有償運營該車庫車位。實務中，有的開發商以出售或者“永久轉讓”“長期出租”等方式變相出售此類人防工程車庫車位，其實是違法的，受讓者風險極大。  （2）不屬人防工程的地下車庫或者車位，一般也是按照當初規劃部門批準的規劃建設的車庫車位。其產權一直爭議不斷。曾有人主張，此類不屬人防工程的地下車庫車位，其建設成本已攤入開發成本，應當屬于《物權法》第七十三條所稱的“建筑區劃內的其他公共場所”，歸業主共有。但本人目前查到的法院判決中，多是認為，此類不屬人防工程的地下車庫車位，屬于《物權法》第七十四條所稱的“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫”，其產權及使用權，由開發商采取出售、賦予、出租等方式確定，實際上是初始產權歸開發商。